Ma si caratterizza anche per la presenza di un’utilissima assicurazione annessa al mutuo.

L’assicurazione diventa in tal modo una sorta di multigaranzia che offre al mututatario la possibilità di poter affrontare con maggiore tranquillità il mutuo.

In caso di sopravvenuta impossibilità ad affrontare le rate del mutuo, la compagnia assicurativa con cui si sottoscrive la polizza, andrà ad estinguere il debito residuo.

Naturalmente la principale protezione e garanzia che offre il Mutuo BPM Famiglia Protetto Basic è quella relativa all’eventuale decesso del mutuatario: in caso di morte la compagnia di assicurazione andrà a rimborsare il capitale assicurato in modo tale che sugli eredi non vadano a gravare gli importi residui del debito.

La copertura può arrivare in tal senso fino a un massimo di 500 mila euro per un periodo di tempo che da 2 anni a un massimo di 35.

In ogni caso l’estinzione della copertura non potrà mai superare i 75 anni di età anagrafica del mutuatario che ha sottoscritto il finanziamento.

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Il “mutuo edilizio” è un finanziamento elevato importo che viene garantito dall’ipoteca iscritta sul terreno su cui sorge la costruzione.

L’ipoteca stessa pertanto, andrà a gravare sullo stesso edificio.

Il mutuo edilizio viene erogato dagli istituti di credito in diverse tranche gradatamente, in base allo stato di avanzamento dei lavori dell’edificio.

Nel caso di un mutuo edilizio non sarà però possibile poter distinguere ciascuna quota di mutuo relativa a una particolare unità immobiliare perché il debito le riguarderà interamente.

L’acquirente potrebbe anche avere la possibilità di poter rogitare un’unità a proprio nome: in tal caso il mutuatario stesso risponderebbe all’istituto di credito solamente per la quota di mutuo proporzionale. Ciò stabilito dal Testo Unico Bancario, Art. 39 , comma 6.

Quando l’immobile sarà completato, anche se non interamente, l’impresa costruttrice chiederà all’istituto di credito di andare a sottoscrivere una particolare tipologia di atto di mutuo, detto mutuo di “frazionamento”.

Sarà il mutuo di frazionamento che andrà a stabilire l’intero valore effettivamente attribuito a ciascuna unità costruita.

A questo punto potrà essere stabilito l’importo del valore del mutuo da assegnare a ciascuna unità: il mutuo stesso corrisponderà all’80% dell’intero valore immobiliare.

Quindi in seguito all’atto di frazionamento il mutuo iniziale sarà trasformato in tanti piccoli mutui autonomi, corrispondenti ciascuno a un’unità.

I nuovi proprietari potranno a questo punto accollarsi la propria quota inoltrando richiesta alla banca di potersi accollare il debito a proprio nome.

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Nel momento in cui la banca va ad erogare un mutuo vanno necessariamente applicati degli interessi proporzionati al piano di rimborso del prestito e all’importo erogato.

Molto spesso le banche tendono a cartolarizzare i mutui.

Che cosa significa cartolarizzare i mutui?

Praticamente la banche vendono i loro mutui ad una società specializzata.

Quindi, sarà la società di cartolarizzazione a restituire alla banca il prestito del mutuo erogato e a guadagnare visto andrà a riscuotere dalla banca una percentuale sull’intero capitale rimborsato.

E spetterà alla banca pagare le rate alla sua società di cartolarizzazione, detta anche società veicolo.

In realtà nulla cambia per il cliente nel momento in cui il mutuo viene cartolarizzato, eccezion fatta nel caso in cui decida di andare ad estinguere anticipatamente il mutuo.

Il Decreto Bersani (D.L.223/2006, di cui alla Legge 248/2006 ) prevede in questo caso di poter anticipare l’estinzione di un mutuo, parziale o totale, senza dover affrontare il pagamento si alcuna penale.

Per il mutuatario non cambia praticamente nulla visto che rimangono invariate le condizioni del mutuo.

È conveniente utilizzare i propri risparmi per estinguere il mutuo?

Quanto può essere conveniente estinguere totalmente un mutuo?

In realtà la “convenienza” dipende sostanzialmente dall’importo relativo all’investimento stesso.

Che cosa significa? Sarebbe necessario calcolare quanto potrebbe realmente fruttare il nostro denaro nel caso in cui venisse investito e non utilizzato per estinguere il mutuo.

Nel caso in cui il rendimento superasse il costo del mutuo allora sarebbe opportuno e vantaggioso lasciare in corso il debito ed einvestire il proprio denaro.

Per effettuare un confronto è necessario considerare l’eventuale beneficio fiscale corrispondente al 19% nel caso in cui gli interessi passivi siano interamente detraibili.

Deve poi essere

l’eventuale commissione di estinzione anticipata: tale commissione dipende dalla restante durata del finanziamento, calcolata in base al suo importo diviso per la metà degli anni residui di finanziamento.

Oltre agli effettivi calcoli dal effettuare andrebbe calcolata anche la disponibilità delle somme che potrebbero rimanere e disposizione del mututario nel caso in cui il mutuo venisse ancora lasciato in essere e non dovesse essere estinto.

Se esiste la possibilità che si rivelino utili in futuro a tutela di imprevisti o per evitare di contrarre nuovi finanziamenti, potrà probabilmente valere la pena di investire il denaro con qualche formula che permetta di smobilizzarlo facilmente in caso di necessità. 

Pertanto l’eventuale perdita economica derivante dalla differenza fra il tasso di rendimento e il tasso di spesa per il mutuo, sarà comunque giustificata dalla presenza di una liquidità che rimarrà a disposizione. 

Come abbiamo sempre detto, quando si ottengono dei prestiti personali, c’è sempre la possibilità di estinguerli anticipatamente effettuando il saldo sul debito residuo nei confronti dell’istituto finanziatore.

La somma da versare andrà a corrispondere al capitale residuo degli interessi maturati e da una penale che generalmente viene prevista

per legge contrattualmente, ma che per legge non può essere superiore all’1% del capitale finanziato.

Effettuare l’estinzione anticipata del debito è davvero semplicissimo: è sufficiente richiedere tramite la raccomandata il conto estintivo per il finanziamento che si ha in corso e poi effettuare in seguito il bonifico corrispondente all’importo del saldo.

È sempre consigliabile richiedere all’istituto di finanziamento una liberatoria che attesti la cessazione a buon fine del contratto di finanziamento.

In generale possiamo affermare che effettuare l’estinzione anticipata dei finanziamenti offre la possibilità di risparmiare sugli interessi futuri e di poter rifinanziare un prestito, ma è pur vero che ci all’estinzione anticipata del prestito vanno aggiunte altre spese.